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EmailVermietung und Umsatzsteuer: BFH stärkt Schutz für Grundstückserwerber
Mit Urteil vom 05.12.2024 (Az. V R 16/22) hat der BFH entschieden, dass der Erwerber eines Grundstücks nicht für fehlerhafte Umsatzsteuerausweise in bestehenden Mietverträgen haftet.
Darum ging es
Im Streitfall hatte die Klägerin im Jahr 2013 ein Bürogebäude mit bestehenden Mietverhältnissen ersteigert. In einigen dieser Verträge hatte der Voreigentümer Umsatzsteuer unzutreffend offen ausgewiesen. Die Klägerin behandelte die Vermietung als steuerfrei, das Finanzamt setzte jedoch aufgrund der Steuerausweise in den Mietverträgen eine entsprechende Umsatzsteuer fest. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg sah die Klägerin als Rechnungsausstellerin an und begründete die Haftung mit der Übernahme der Mietverträge. Das Finanzamt argumentierte, dass durch die Zahlungen der Mieter eine „Beleglage“ entstanden sei, die als Rechnung im Sinne des Umsatzsteuerrechts zu werten sei.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und entschied zugunsten der Klägerin. Eine Haftung nach § 14c Abs. 1 UStG setzt voraus, dass der Steuerpflichtige selbst oder durch Zurechnung Dritter die Rechnung ausgestellt hat. Da die fehlerhaften Mietverträge vom Voreigentümer stammten, war dies hier nicht der Fall.
Kein Übergang der Steuerschuld durch Mietvertragsübernahme
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber zwar in bestehende Mietverträge ein, dies erstreckt sich jedoch nicht auf öffentlich-rechtliche Pflichten, insbesondere nicht auf eine Haftung für fehlerhafte Steuerausweise. Auch wenn eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt, führt dies nicht dazu, dass eine bestehende Steuerschuld des Veräußerers auf den Erwerber übergeht.
Hinweis: : Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, sollte die alten Mietverträge genau prüfen, insbesondere hinsichtlich der Umsatzsteuerangaben, um mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen. Das Urteil zeigt, dass fehlerhafte Steuerausweise des Voreigentümers nicht automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen. Dennoch lohnt es sich, mögliche steuerliche Risiken vorab mit einem Experten zu besprechen. Gerne beraten wir Sie!
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