Grundsteuer erneut auf dem Prüfstand

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit zwei Urteilen vom 04.12.2024 (Az. 3 K 3170/22 und 3 K 3142/23) entschieden, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sog. Bundesmodell, welches in Berlin und Brandenburg und der Mehrheit der anderen Bundesländer zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist. Das Gericht hat in beiden Fällen die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen. Mit seiner rechtlichen Beurteilung liegt das Finanzgericht Berlin-Brandenburg auf einer Linie mit dem Finanzgericht Köln (Urteil vom 19.09.2024, Az. 4 K 2189/23, Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Az. II R 25/24 anhängig) und dem Sächsischen Finanzgericht (Urteile vom 01.10.2024, Az. 2 K 737/23, 2 K 211/23 und 2 K 212/23).

Darum ging es im Streitfall

In beiden Verfahren stritten die Beteiligten über die Bewertung von in Berlin belegenen Eigentumswohnungen. In dem Verfahren 3 K 3170/22 wurde die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, in dem Verfahren 3 K 3142/23, einer vom Bund der Steuerzahler Deutschland e. V. unterstützten Musterklage, war diese fremdvermietet. 

Von der Möglichkeit, mittels eines Verkehrswertgutachtens einen geringeren als den vom Finanzamt angenommene Verkehrswert nachzuweisen, wie sie der BFH in seinen Beschlüssen vom 27.05.2024 (Az. II B 78/23 [AdV] und II B 79/23 [AdV]) aufgezeigt und der Gesetzgeber in der am 05.12.2024 verkündeten Neuregelung in § 220 Abs. 2 BewG (Art. 35 des Jahressteuergesetzes 2024) aufgenommen hat, haben die Kläger in beiden Verfahren keinen Gebrauch gemacht. Vielmehr haben sie ausführlich allgemeine verfassungsrechtliche Bedenken gegen die gesetzlichen Regelungen geltend gemacht. 

Zudem hatte der Kläger in dem Verfahren 3 K 3142/23 unter Verweis auf die individuellen Verhältnisse des Falles die Auffassung vertreten, dass der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin bei der räumlichen Abgrenzung der einschlägigen Bodenrichtwertzone die gesetzlichen Vorgaben verletzt habe, indem er Bereiche beiderseits einer Bahnlinie zusammengefasst habe. Außerdem hatte der Kläger vorgetragen, dass die typisierte Miete nach Anlage 39 BewG in Verbindung mit der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 BewG – MietnEinV – deutlich über der für seine Wohnung tatsächlich vereinbarten Miete liege und aus mietrechtlichen Gründen auch im Wege einer Mieterhöhung nicht erreichbar sei.

Vereinbarkeit des Bewertungsgesetzes mit dem Grundgesetz bejaht

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat zunächst die Vereinbarkeit der im Streit stehenden Bescheide mit den einfach-rechtlichen Vorgaben bejaht und sich auch damit auseinandergesetzt, ob der jeweils einschlägige Bodenrichtwert in rechtmäßiger Weise zustande gekommen ist und inwieweit diese Frage bei Anfechtung eines Grundsteuerwertbescheides überhaupt in die Prüfungskompetenz der Finanzgerichte fällt.

Letzteres konnte nach Auffassung des Gerichts indes dahinstehen, da es zu der Überzeugung gelangt ist, dass Rechtsverstöße des Gutachterausschusses nicht festzustellen seien. Schließlich hat der Senat zu der nach seiner Meinung zu bejahenden Vereinbarkeit der Regelungen des Bewertungsgesetzes mit den verfassungsrechtlichen Vorgaben und der Gesetzmäßigkeit der MietnEinV und des darin für Berlin vorgesehenen Zuschlags von 10 % auf die typisierte Miete nach Anlage 39 BewG Stellung genommen.

Hinweis: Das Finanzgericht bestätigt das neue Bewertungsrecht und sorgt vorerst für Stabilität. Allerdings sollten Eigentümer die praktische Anwendung der Regelungen im Auge behalten, um Risiken zu minimieren und Potenziale zur Steueroptimierung zu nutzen. Gerne beraten wir Sie!