Grunderwerbsteuerbefreiung bei Personengesellschaften ab 2024

Sowohl Personengesellschaften als auch andere Gesamthandsgemeinschaften sind selbstständige Rechtsträger i. S. d. GrEStG. Die Übertragung eines Grundstücks auf eine Gesamthand unterliegt somit der Grunderwerbsteuer, da ein Wechsel des Rechtsträgers stattfindet.

Bisherige Steuerbefreiungen bei Gesamthandsgemeinschaften

Das Grunderwerbsteuergesetz enthält jedoch eine Reihe von Steuerbefreiungen, wenn bei der Übertragung von Grundstücken eine Gesamthand beteiligt ist.

So sind insbesondere

• der Übergang eines Grundstücks von einem oder mehreren Gesamthändern auf die Gesamthand (§ 5 GrEStG),
• der Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf einen oder mehrere Gesamthänder (§ 6 Abs. 1, 2 GrEStG),
• der Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand bei Personenidentität ihrer Gesamthänder (§ 6 Abs. 3 GrEStG) und
• die flächenweise Teilung eines Grundstücks, das einer Gesamthand gehört (§ 7 Abs. 2 GrEStG)

von der Steuer befreit, soweit der Erwerber oder der Veräußerer an der Gesamthand beteiligt ist.

Außerdem dürfen sich die relevanten Beteiligungsverhältnisse – je nachdem, wann die Übertragung erfolgte – über fünf bzw. zehn Jahre (in besonderen Fällen 15 Jahre) nicht verändern.

Folgen des MoPeG für das GrEStG

Während sich die Gesetzesbegründung zum MoPeG klar zu den ertragsteuerlichen Auswirkungen der Neuregelungen äußert, finden sich keine Ausführungen zur Grunderwerbsteuer.

Durch den Wegfall des Gesamthandsprinzips werden Immobilien nicht mehr dem gesamthänderischen Vermögen der Gesellschafter, sondern der Gesellschaft selbst zugeordnet. Damit laufen die Steuervergünstigungen ins Leere. Der Gesetzgeber ist also gefragt, für Klarstellung zu sorgen.

Nach dem Entwurf des Wachstumschancengesetzes muss man jedoch davon ausgehen, dass die Vergünstigungen der §§ 5, 6 und 7 Abs. 2 GrEStG ab Anfang 2024 nicht mehr angewendet werden können. Im Gesetz wird lediglich geregelt, dass allein durch den Wegfall der Gesamthand kein Verstoß gegen solche Nachbehaltensfristen der §§ 5, 6, 7 GrEStG eintritt, die am 1.1.2024 noch nicht abgelaufen sind (§ 23 Abs. 25 GrEStG-E).

Die Erörterungen zwischen Bund und Ländern zu dieser Frage sind aber noch nicht abgeschlossen.

Diskussionsentwurf zur Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes

Das BMF hat einen Diskussionsentwurf zur Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes vorgelegt. Darin hat es sich für einen rechtsformunabhängigen Ansatz entschieden. Die Steuervergünstigungen, die bisher nur bei Erwerben von und zu einer Gesamthandsgemeinschaft gewährt werden, sollen auf Personen- und Kapitalgesellschaften ausgeweitet werden (§ 5 GrEStG-E).

Es ist jedoch völlig offen, ob eine Mehrheit der Länder diesem Vorschlag folgen würde. Das geltende GrEStG sieht für Kapitalgesellschaften eine vergleichbare Regelung bisher nicht vor.

Nach Auskunft der Bundesregierung gibt es zurzeit keinen Zeitplan für ein Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes. Der konkrete Anpassungsbedarf wird aber bereits auf Bund-Länder-Ebene geprüft.

Auswirkungen auf die Praxis

Für Übertragungen, die bis zum 31.12.2023 durchgeführt wurden und werden, wird das Inkrafttreten des MoPeG zum 1.1.2024 keine Auswirkungen haben. Insbesondere die laufenden Nachbehaltensfristen gelten weiter.

Für Übertragungen ab dem 1.1.2024 ist die Rechtslage unsicher, da mit einer Umsetzung der Reform zum Grunderwerbsteuerrecht bis zum Jahresende nicht zu rechnen ist.

Soweit geplant ist, in naher Zukunft Grundstücke unter Beteiligung einer Personengesellschaft zu übertragen, sollte geprüft werden, ob diese Übertragungen noch im Jahr 2023 durchgeführt werden sollten.

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