Probleme bei der Bewertung eines Grundstücks

In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Düsseldorf klagte die Eigentümerin eines Gewerbegrundstücks. Im Zuge eines Gesellschafterwechsels wurde der Wert der Immobilie im dazugehörigen Übertragungsvertrag mit 200.000 € angesetzt. Das Finanzamt stellte den Grundsteuerwert dagegen auf Basis der Angaben in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf 836.000 € fest.

Gegen diesen Bescheid legte die Antragstellerin unter Hinweis darauf, dass die Grundsteuerbewertung vielfach als verfassungswidrig angesehen werde, Einspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollziehung dieses Bescheids in Höhe eines Teilbetrags von 636.000 €.

Ist der Zustand des Gebäudes bei der Grundsteuerwertermittlung relevant?

Ihren gerichtlichen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertfeststellungsbescheids begründete die Antragstellerin u. a. damit, dass der Gesetzgeber den tatsächlichen Wertverhältnissen mit der Neuregelung der Vorschriften zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer nicht genügend Rechnung getragen habe. Die Antragstellerin habe das Objekt im Jahr 2016 für 350.000 € aus einer Insolvenzmasse heraus erworben. Es habe sich herausgestellt, dass erhebliche Feuchtigkeitsschäden, marode Wasserleitungen und eine nicht mehr einsetzbare Elektrik vorlägen. Das Objekt müsse völlig entkernt werden und sei unter Zugrundelegung seines Zustands im Rohbau zu bewerten.

Der Antragsgegner führte hingegen aus, dass besondere objektspezifische Merkmale wie der Zustand eines Gebäudes bei der Grundsteuerwertermittlung nicht gesondert zu berücksichtigen seien.

Teilerfolg vor dem Finanzgericht

Das Finanzgericht Düsseldorf hat dem Antrag mit Beschluss vom 10.05.2024 (11 V 533/24 A (BG)) teilweise stattgegeben. Die Rechtmäßigkeit des Grundsteuerwertbescheides sei zweifelhaft, soweit die Feststellung eine Bewertung der Immobilie als unbebautes Grundstück, mithin einen Wert von 382.500 €, übersteige.

Bei summarischer Prüfung bestünden ernstliche Zweifel, dass das Grundstück den Begriff des bebauten Grundstücks erfülle. Auf den vorgelegten Fotos sei der vorgetragene Rohbauzustand erkennbar. Bei dieser Sachlage sei zweifelhaft, dass sich auf dem Grundstück noch auf Dauer bestimmungsgemäß benutzbare Gebäude befänden.

Eine weitergehende Aussetzung wegen möglicher Verfassungswidrigkeit der Bewertungsvorschriften lehnte das Finanzgericht mangels eines besonderen berechtigten Aussetzungsinteresses ab. Das öffentliche Interesse an einer geordneten Haushaltsführung sowie am Vollzug eines ordnungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes überwiege das Interesse der Antragstellerin, das allein darin bestehe, die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nicht unter Zugrundelegung des mit dem angefochtenen Bescheid festgestellten Grundsteuerwerts entrichten zu müssen.

Hinweis: Der Grundstückswert wird mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder mithilfe von sogenannten Bodenrichtwerten ermittelt. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung muss ein vereidigter Gutachter ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen. Dieser bewertet dann alle relevanten Punkte wie z.B. Bodenbeschaffenheit, Lage, Lärmindex, Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Straßennetz bis hin zu eventuellen Altlasten.