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EmailKeine Grundsteuer bei Sanierung eines Denkmals?
Im Streitfall hatte der Kläger im Jahr 2012 ein Grundstück erworben, das mit einem barocken Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert bebaut ist. Für dieses zog ihn die beklagte Ortsgemeinde für das Kalenderjahr 2022 zur Zahlung von Grundsteuer B in Höhe von 110,60 Euro heran. Der Kläger beantragte daraufhin den Erlass der Grundsteuer, weil die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Denkmaleigenschaft im öffentlichen Interesse liege und für ihn unrentabel sei. Den Antrag des Klägers auf Erlass der Grundsteuer lehnte die Beklagte ab. Insbesondere habe der Kläger die Unrentabilität des Gebäudes nicht hinreichend belegt.
Erhalt war eigentlich unrentabel
Hiergegen wandte sich der Kläger zunächst erfolglos mittels Widerspruchs und sodann mit seiner Klage. Er habe denkmalschutzbedingte Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, unter anderem das Fachwerk freigelegt. Ohne die Denkmaleigenschaft hätte er das Gebäude abgerissen und das Grundstück anderweitig verwertet. Es seien zudem Rückstellungen für weitere Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Aus Rentabilitätsgründen habe er überwiegend Eigenleistungen erbracht. Er erziele inzwischen Mieteinnahmen in angemessener Höhe, dennoch sei ihm ein Verlust entstanden.
Grundbesitz ist nicht dauerhaft unrentabel
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2022, so die Richter des VG Koblenz im Urteil vom 25.06.2024 (Az. 5 K 172/24.KO). § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz sehe dies nur für Grundbesitz vor, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor.
Zwar bestehe ein öffentliches Interesse am Erhalt des Fachwerkhauses. Der Grundbesitz sei jedoch nicht unrentabel. Der Kläger habe in erster Linie im weitaus überwiegenden Umfang Kosten aufgewendet, um das Gebäude im Sinne seiner eigentlichen Bestimmung – zu Wohnzwecken – zu ertüchtigen. Es sei deshalb prognostisch nicht davon auszugehen, dass der Grundbesitz – was für einen Grundsteuererlass vorausgesetzt wird – dauerhaft unrentabel sei.
Eine valide Bewertung der Unrentabilität sei zudem nicht möglich, weil der Kläger nicht alle dazu benötigten Unterlagen vorgelegt habe. Schließlich fehle es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität zwischen (unterstellter) Unrentabilität und öffentlichem Erhaltungsinteresse. Denn der Kläger habe das Gebäude in Kenntnis des Sanierungsbedarfs zum Marktwert erworben. Das Gebäude sei wegen seines mehr oder weniger veralteten und teilweise maroden Zustandes sanierungsbedürftig gewesen, nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft.
Hinweis: Denkmalgeschützte Immobilien können aufgrund ihrer speziellen AfA (Absetzung für Abnutzung) und der damit möglichen Steuersparmöglichkeiten lohnende Renditeobjekte sein. Auch begünstigen alle Bundesländer unter Denkmalschutz stehende Gebäude bei der Grundsteuer. Allerdings prüft das Finanzamt – wie auch der Streitfall zeigt – sehr genau alle Voraussetzungen. Gerne beraten wir Sie hierzu.
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