Verschärfung der GwGMeldV-Immobilien

Die im Jahr 2020 erlassene GwGMeldV-Immobilien regelt und konkretisiert die Meldepflichten bestimmter Berufsgruppen im Zusammenhang mit erhöhten Geldwäscherisiken im Immobiliensektor. Zu den Berufsgruppen gehören insbesondere Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Steuerbevollmächtigte. Die in der Verordnung konkretisierten Fallgruppen sehen vor, dass geldwäscherechtlich Verpflichtete der genannten Berufsgruppen Verdachtsmeldungen an die Financial Intelligence Unit (FIU) zu richten haben.

Meldepflichten für Bargeld

Zentrales Anliegen der Novellierung ist die Anpassung der GwGMeldV-Immobilien an das Barzahlungsverbot beim Erwerb von Immobilien (§ 16a GwG). Zwei neue Meldetatbestände stellen sicher, dass nicht nur bei einem Verstoß gegen das Barzahlungsverbot, sondern auch bei einer Verletzung oder missbräuchlichen Umgehung der Nachweispflichten des § 16a GwG Meldungen an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen erfolgen. § 6 Abs. 1 Nr. 1 der neuen GwGMeldV-Immobilien verlangt abweichend von § 16a Abs. 1 GwG jetzt Verdachtsmeldungen für Transaktionen mit Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen ab einem Gegenwert von 10.000 Euro.

Meldepflicht bei verzögerten Zahlungen oder Nichterfüllung von Nachweispflichten

In Zukunft treten neue Ausnahmeregelungen für bestimmte Personengruppen in Kraft, wenn es um meldepflichtige Sachverhalte geht, die aufgrund von Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Kaufpreis oder bestimmten Kauf- und Zahlungsmodalitäten entstehen. Diese Regelungen sind in § 6 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 der GwGMeldV-Immobilien festgelegt und sollen dazu beitragen, in bestimmten Konstellationen eine praxisgerechte Differenzierung vorzunehmen.

Eine weitere bedeutende Neuerung betrifft die Meldepflicht in Fällen, in denen die Gegenleistung – also der Kaufpreis oder Teile davon – von oder an eine andere Person als eine der am Erwerbsvorgang beteiligten oder wirtschaftlich berechtigten Personen gezahlt wird. Nach der bisherigen Rechtslage war eine solche Konstellation grundsätzlich meldepflichtig, da sie als potenzieller Hinweis auf eine Umgehung geldwäscherechtlicher Vorschriften gewertet wurde.

Künftig entfällt jedoch die Meldepflicht unter bestimmten Voraussetzungen: Wenn die Zahlung oder Entgegennahme der Gegenleistung durch eine andere Person erfolgt und es sich bei dieser Person um einen Wirtschaftsprüfer (WP) oder einen vereidigten Buchprüfer (vBP) handelt, ist keine Meldung erforderlich, sofern die Zahlung über ein Anderkonto abgewickelt wird (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien). Anderkonten sind Treuhandkonten, die von Berufsangehörigen wie Wirtschaftsprüfern oder Buchprüfern verwaltet werden und einem besonderen rechtlichen Schutz unterliegen.

Ausnahmeregelungen für bestimmte Personengruppen

Künftig gibt es unter anderem neue Ausnahmeregelungen für bestimmte Personengruppen des Veräußerers bei meldepflichtigen Sachverhalten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien).

Die Änderung der bisherigen Nummer 2 legt fest, dass eine Abweichung der Gegenleistung vom Verkehrswert einer Immobilie ab 25 % als erheblich gilt und somit meldepflichtig ist. Eine Ausnahme von der Meldepflicht besteht, wenn die Immobilie von einer Person veräußert wird, die dem in Nummer 2 genannten Personenkreis angehört, sofern die Abweichung nicht auf einer offengelegten unentgeltlichen Zuwendung beruht.

Mit der Neufassung der Nummer 3 wird ein Schwellenwert von 20.000 Euro für Vorabzahlungen vor Abschluss des Rechtsgeschäfts eingeführt. Zahlungen unterhalb dieses Betrags sind aufgrund des geringeren Geldwäscherisikos von der Meldepflicht ausgenommen. Zudem entfällt die Meldepflicht auch hier, wenn die veräußernde Person dem in Nummer 2 genannten Personenkreis angehört. Falls die Zahlung jedoch in bar erfolgt, greift weiterhin die Meldepflicht nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a.

Wird die Gegenleistung ganz oder teilweise von oder an eine andere Person als eine an dem Erwerbsvorgang beteiligte oder wirtschaftlich berechtigte Person erbracht, so entfällt künftig die Meldepflicht, wenn es sich bei dieser Person um einen WP/vBP handelt und die Zahlung über ein Anderkonto erfolgt (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien).

Verkürzte Frist bei Weiterveräußerungen

Gemäß § 6 Abs. 2 GwGMeldV wurde die Frist für meldepflichtige Weiterveräußerungen verkürzt. Während bislang eine Meldung erforderlich war, wenn eine Immobilie innerhalb von drei Jahren weiterveräußert wurde und der neue Verkaufspreis erheblich vom ursprünglichen Kaufpreis abwich, ohne dass hierfür ein nachvollziehbarer wirtschaftlicher oder sachlicher Grund vorlag, gilt diese Regelung nun bereits für Weiterveräußerungen innerhalb von zwei Jahren.

Eine erhebliche Abweichung des Kaufpreises kann beispielsweise dann vorliegen, wenn eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit zu einem deutlich höheren oder niedrigeren Preis weiterverkauft wird, ohne dass bauliche Maßnahmen, Marktveränderungen oder andere objektive Faktoren eine solche Preisentwicklung rechtfertigen. Die Meldepflicht soll dazu beitragen, potenzielle Fälle von Geldwäsche, Steuerhinterziehung oder spekulativen Immobilientransaktionen zu identifizieren und gegebenenfalls weitergehende Prüfungen durch die zuständigen Behörden zu ermöglichen.

Durch die Verkürzung der Frist von drei auf zwei Jahre wird die Überwachung von auffälligen Immobilientransaktionen verschärft. Insbesondere soll verhindert werden, dass überhöhte Kaufpreise zur Verschleierung illegaler Geldflüsse genutzt oder Immobilien künstlich aufgebläht und schnell weiterverkauft werden, um unrechtmäßige Gewinne zu generieren. Die Maßnahme trägt somit zur Stärkung der Transparenz und Integrität des Immobilienmarktes bei.

Hinweis: Der Erhebungsbogen der Wirtschaftsprüferkammer zur Ermittlung einer Meldepflicht nach der GwGMeldV-Immobilien wird derzeit überarbeitet. Über die Veröffentlichung des an die neue Gesetzeslage angepassten Erhebungsbogens wird die Wirtschaftsprüferkammer entsprechend informieren.