Keine Grunderwerbsteuerbefreiung bei der Aufhebung einer WEG

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Steuervergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG auf ein Tauschgeschäft bei Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbar ist. Nach § 7 Abs. 1 GrEStG wird die Steuer nicht erhoben, wenn Miteigentümer ein ihnen gehörendes Grundstück nach Bruchteilen teilen, soweit der Wert des dem einzelnen Erwerber zugeteilten Grundstücks dem Bruchteil entspricht, zu dem er an dem aufzuteilenden Gesamtgrundstück beteiligt ist.

Darum ging es

Der Kläger und die A Bank bildeten zwei Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich eines Eckhauses, in dem sich eine Bankfiliale und mehrere Wohnungen befanden. Das Gebäude stand auf zwei Flurstücken. Die WEG 1 umfasste drei Wohneinheiten. Eine davon gehörte der A-Bank, zwei dem Kläger. Die WEG 2 bestand aus zehn Einheiten, davon war eine mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum der A Bank und neun weitere mit Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum dem Kläger zugeordnet.

Zur Regelung der Miteigentumsverhältnisse wurden die beiden Gemeinschaften durch notariellen Vertrag aufgelöst und den Beteiligten unterschiedliche Miteigentumsanteile an den Grundstücken zugeteilt. Anschließend verkauften sie in mehreren Schritten Miteigentumsanteile an beiden Grundstücken untereinander. Schließlich begründeten sie an den einzelnen Einheiten wieder Wohnungs- und Teileigentum und teilten sich einheitliche Miteigentumsanteile an den beiden Grundstücken zu.

Das Finanzamt setzte gegen den Kläger mit mehreren Bescheiden Grunderwerbsteuer fest, wobei es von den Wertansätzen im notariellen Vertrag ausging. Nach Ansicht der Kläger besteht hinsichtlich der grunderwerbsteuerlichen Befreiungsvorschriften eine planwidrige Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe die Bereinigung einer komplexen Miteigentümerstruktur nicht als regelungsbedürftigen Fall angesehen. Nach seiner Intention solle die Grunderwerbsteuer nur die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erfassen, die sich im Erwerbsvorgang manifestiere. Im vorliegenden Streitfall habe sich die Leistungsfähigkeit des Klägers durch die Neuordnung der Miteigentumsanteile jedoch nicht erhöht. Daher sei die Gesamtplanrechtsprechung des BFH auf die Grunderwerbsteuer anzuwenden.

Die nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage wurde vom Finanzgericht als unbegründet abgewiesen.

Entscheidung des BFH

Mit Urteil vom 31.07.2024 (Az. II R 30/21) qualifiziert der BFH die einzelnen Vorgänge jeweils als Tausch, der der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 GrEStG unterliege. Eine analoge Anwendung der Steuerbefreiung nach § 7 Abs. 1 GrEStG, die bei der Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum greife, lehnt der BFH sowohl für die Aufhebung von Wohnungseigentümergemeinschaften und die Begründung von Wohnungseigentum als auch für die bereinigende Übertragung von Miteigentumsanteilen ab. Eine für die analoge Anwendung erforderliche planwidrige Gesetzeslücke sei nicht erkennbar. Lediglich für die nachträgliche Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch die Miteigentümer bejaht der BFH eine entsprechende Anwendung des § 7 Abs. 1 GrEStG.

§ 7 GrEStG beruhe – ebenso wie die §§ 5 und 6 GrEStG – auf dem Grundgedanken, dass die Steuer nicht erhoben werden soll, wenn sich nur die Rechtsnatur, nicht aber der Umfang des Rechts an einem Grundstück ändert. Zwar stelle die flächenmäßige Teilung eines Grundstücks systematisch einen eigenständigen Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes dar, doch unterliege dieser Vorgang nicht der Besteuerung, soweit ein Beteiligter nicht mehr erhalte, als seinem bisherigen Recht entspreche.

Die Regelung des § 7 Abs. 1 GrEStG sei auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch mehrere Miteigentümer entsprechend anzuwenden. Eine Grundstücksteilung im Sinne des § 7 Abs. 1 GrEStG liege auch dann vor, wenn das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise aufgeteilt werde, dass jedem Miteigentümer Sondereigentum nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes zugewiesen werde.